Vermietung von Vermietung von Immobilien und Wohnobjekten sorgt für stabiles Einkommen; Deutschland ist ein Land der Mieter. Vielleicht werden auch Tendenzen für Eigentumskauf beobachtet?

Bei einem guten Aufbau vom Geschäft, bringt die Vermietung von Immobilien in Deutschland ein stabiles Einkommen. Und diejenigen, die Immobilien zwecks Vermietung besitzen, haben in der Regel mehrere Wohnungen. Die deutsche Mentalität sieht so aus: man wohnt dort, wo man arbeitet.

Wenn man den Arbeitsplatz wechselt, wird die Eigentumswohnung auch verkauft. Das war auch ein Problem nach der Wiedervereinigung Deutschlands. In den „neuen“ Bundesländern herrschte eine etwas andere Gedankenweise: da war ein Umzug in der Regel viel seltener.

Was ist ein Mietspiegel?

Ein Mietspiegel ist normalerweise ein Überblick über die durchschnittlichen bzw. üblichen Mietpreise für die jeweilige Ortschaft mit der Angabe von zusätzlichen Faktoren, welche die Mietpreise beeinflussen können – zum Beispiel, Wohnungsausstattung oder deren Lage.

Vor den Bundestagswahlen im September 2013 gab es viele Gespräche über Mietsätze. Wird die Miethöhe von politischen Kämpfen beeinflusst?

In der Regel sind die Mietverträge in Deutschland langfristig; ein neuer Bundeskanzler an der Macht ändert nichts an den Mietpreisen. Es gibt sogar ein Gesetz, laut dem man beim Hauskauf die Mietpreise nicht ändern darf. Der Mieterschutz ist relativ stark. Jedoch gibt es Möglichkeiten, wie man die Mietpreise ändern kann: jede zwei Jahre können Sie die Miete um 20% erhöhen. 11% der Kosten für die Sanierung können ebenso auf die Mieter umgelegt werden. D.h. das Geschäft an sich ist nicht besonders lukrativ im Vergleich zu den Sätzen im Ausland. Aber trotzdem, wenn man die Zinssätze bei Hypotheken vergleicht, ist das ein interessantes und v.a. stabiles Einkommen. Momentan sind die Mietpreise in Deutschland stark gestiegen. So freut sich der Vermieter, wenn der Mieter auszieht, da die neuen Verträge zu besseren Konditionen abgeschlossen werden können.

Kann es vorkommen, dass der Mieter nach dem Kauf einer Immobilie plötzlich auszieht?

Sicherlich ist das möglich. Wenn Sie ein möbliertes Apartment haben, sind Sie natürlich daran interessiert, dass der Mieter dort möglichst lange wohnen bleibt. Sie können nur einen Mieter haben, der viel zahlt. Wenn er aber einmal auszieht, kann es passieren, dass Ihre Immobilie eine gewisse Zeit leer bleibt, weil Sie keinen Ersatzmieter zum gleichen Mietpreis so schnell finden können. Deswegen ist der Kauf von Luxusvillen für die Vermietung nicht besonders sinnvoll. Daher besteht eher das Interesse am Kauf von Mehrfamilienhäusern und Immobilienobjekten mit mehreren Mietern zwecks einer Vermietung von Immobilien.

Kosten beim Kauf und Verwaltung der Gewerbeobjekte in Deutschland

Worauf muss man in erster Linie achten?

Erstens sollen Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten genau festlegen. Das Geld für die erste Darlehensrate darf nicht vom Darlehensgeld kommen. Sie sollen berücksichtigen, dass die Bedingungen für die Hypotheken in der Regel 50% Eigenkapital voraussetzten und dass Ihr Objekt auch wirtschaftlich interessant ist. Der effektive Zinssatz darf zwischen 2,5 und 3,5% jährlich liegen – je nach Objekt und Eigenkapital. Außerdem muss man noch 20% auf Reserve haben für die Notfälle wie Rohrbruch, Dachschaden, Orkan etc. Man darf diese Punkte nicht vernachlässigen und das Objekt mehrmals unter die Lupe nehmen.

Zu der Frage von höherer Gewalt: Hochwasser in Europa im Mai/Juni 2013 hatte in Deutschland erhebliche Schäden angerichtet…

In Stuttgart gab es keine Überschwemmungen, weil Stuttgart in einer bergigen Region liegt. Dresden und andere Städte haben unter Hochwasser stärker gelitten… Aber auch für diesen Fall gibt es Versicherungen gegen Hochwasser – in Deutschland können Sie Ihr Haus immer versichern lassen.

Welche Zusatzkosten entstehen beim Kauf einer Immobilie?

Was auch immer Sie kaufen, gibt es in Deutschland eine einheitliche Steuer beim Immobilienerwerb: von 3,5% bis 5%. In 2-3 Bundesländern beträgt sie 3,5%, aber in Bayern und Baden-Württemberg bereits 5%. Noch ca. 1,5% sind die Kosten für die notarielle Beglaubigung; Maklerprovision liegt bei ca. 4 bis 8% – je nachdem, wo sich das Objekt befindet und welche lokalen Normen dabei gelten.

Welche Kosten gibt es nach dem Kauf?

Sie bezahlen Neben- und Betriebskosten (Strom, Wasser, Gas, Treppenhausreinigung etc.). Die Grundsteuer bei einem Mehrfamilienhaus im Wert von 1,5 Millionen Euro beträgt ca. 5.000 Euro pro Jahr, bei einer Dreizimmerwohnung – ab 200 Euro pro Jahr. Es hängt auch vom Ort ab: Nebenkosten in einigen deutschen Kommunen sind höher (z.B. in München oder für ein Apartment in Stuttgart). Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus haben, können Sie laut Gesetz viele Kosten auf Mieter übertragen. Von Ihrem Einkommen zahlen Sie die Steuer – abzüglich der Kosten, die Sie für die Immobilien-Unterhaltung ausgegeben haben. Die restliche Summe wird mit einer Steuer in Höhe von 35 bis 45% belegt.

Wie teuer wird es, wenn man seine Immobilie einer Verwaltungsgesellschaft anvertraut?

Bei einer Vermietung von Immobilien beginnen die Preise für die Verwaltungskosten bei ca. 7-8% der Kaltmiete. Das beinhaltet Objektverwaltung, Sanitäts- und Installationsdiensten, in manchen Fällen auch die Bonitätsprüfung und Selbstauskunft von Mietern.