Aktuell

Mehr als 50.000 Euro reines Mieteinkommen pro Jahr sind real. Dafür muss aber 1 Million Euro in den Kauf rentabler Immobilien investiert werden. Man kauft am besten nicht ein Gebäude, sondern verschiedene Objekte in verschiedenen Ländern – Diversifizierung des Portfolios lässt die Risiken im Krisenfall an einem der Märkte senken. Hier im Besipiel wird ein Mehrfamilienhaus in Deutschland, Apartments in einer Wohnanlage für Senioren in Frankreich und ein Büro in Lettland für Investitionen ausgewählt. Diese Länder sind wirtschaftlich stabil und eignen sich gut für langfristige Investitionen.

Wie man 50.000 Euro Mieteinnahmen aus Vermietung erzielen kann

Der Gesamtkaufpreis für diese drei Objekte würde 957.683 Euro und incl. Zusatzkosten (Maklergebühren, Kaufsteuer, Auflagen etc.) – 1.022.901 Euro betragen. Der Kauf würde ohne eine Kreditaufnahme erfolgen mit einer Investitionsdauer von 12 Jahren.

Mehrfamilienhaus in Stuttgart

Fast die Hälfte der Summe würden wir für den Kauf eines Mehrfamilienhauses in Stuttgart ausgeben. Die Wahl dieser Stadt ist kein Zufall: sie befindet sich in Westdeutschland, wo die wirtschaftliche Lage besser als im Osten des Landes ist. Stuttgart ist eines der größten Innovationszentren Europas, das eins der höchsten Wohlstandsniveaus unter allen deutschen Städten aufweist. In der Stadt und ihrer Umgebung leben etwa 2,7 Millionen Einwohner; 1,4 Millionen gehören zur arbeitsfähigen Bevölkerungsschicht. Außerdem nimmt Stuttgart nach den Immobilienpreisen den zweiten Platz nach München ein: Apartment in Stuttgart wird im Schnitt für 8,18 Euro/m2 vermietet, was um 24% mehr als bundesweiter Durchschnitt ist. Jedoch zählt Stuttgart nach Quadratmeterkaufpreis nicht zu den ersten drei Metropolen Deutschlands: Wohnungen dort kosten durchschnittlich um 33,6% weniger als in München.

Wir investieren also 440 Tausend Euro in ein MFH mit zwei Zweizimmer- und zwei Einzimmerwohnungen, das sich in der Nähe vom Stadtzentrum befindet. Zusatzkosten (Kosten für den Notar, Maklergebühr, Kaufsteuer) würden fast 50.000 Euro betragen. Aus diesem Grund benötigt man für den Kauf insgesamt 489.544 Euro. Wir haben uns ausgerechnet für ein Mehrfamilienhaus entschieden, weil Immobilienkauf für das Vermieten auf Zeit in Deutschland sich besonders lohnt:

• Nachfrage nach Mietwohnungen in Deutschland ist groß: 57% der Deutschen mieten lieber anstatt zu kaufen
• das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter wird durch Gesetzgebung streng geregelt;
• Einkommen ist stabil: die Deutschen mieten dieselbe Wohnung im Schnitt ca. 12 Jahre lang;
• Niedrige Investitionsschwelle: Preise für Mehrfamilienhäuser in Deutschland beginnen bei ungefähr 250-300.000 Euro.

Kalkulationstabelle für den Kauf und Instandhaltung von Immobilien, Gewinneinschätzung und Rückflussdauer der Investitionen

Die Nebenkosten und die jährliche Grundsteuer können auf den Mietern umgelegt werden. Der Investor muss dann nur noch die Kosten für die Hausverwaltung (das sind ca. 6% der jährlichen Kaltmiete), Kosten für die Buchführung und die Steuer für Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung übernehmen. Wenn die Immobilie von einer im Land bereits tätigen juristischen Person – z.B. einer GmbH – gekauft wird, beträgt diese Steuer 15,825% des Mieteinkommens. Unter Beachtung der Kosten für die Unterhaltung und Instandsetzung des Objekts würden die Netto-Einnahmen 7,88% jährlich betragen. Es ist mehr als ein gutes Ergebnis. Der reine Gewinn würde sich auf 34.672 Euro pro Jahr belaufen. Bei diesem Wert wird sich das Objekt bereits nach 12,7 Jahren komplett reinvestieren.

Hier und weiter im Text werden fixierte Mieteinnahmen als Grundlage genommen. Tatsächlich soll das Mieteinkommen des Investors dank Inflation und indexierter Miete im Laufe der Jahre sogar steigen.

Wohnanlage für Rentner in der Nähe von Paris

„Geldanlageziele sind Geldfluss, Kapitalzufluss, Amortisation und steuerfreier Gewinn“, – schreibt der berühmte Geschäftsmann und Investor Robert Kiyosaki. Diesen Zielen würde das Wohnkomplex für Rentner, das man in Frankreich laut Gesetz von LMNP Censi-Bouvard kaufen würde, perfekt entsprechen.

Wir haben ausgerechnet diese Art von Investitionsimmobilie aus zwei wichtigen Gründen ausgesucht:

• Laut Gesetz von LMNP Censi-Bouvard hat ein Investor, der möblierte Wohnobjekte in neugebauten Anlagen an Studenten, Touristen, ältere oder behinderte Menschen im Laufe von 9-11 Jahren privat vermietet, das Recht, die Mehrwertsteuer und die Einkommenssteuer für die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zurück zu bekommen;
• Investitionen in Wohnanlagen für Rentner sind aufgrund der Marktbesonderheiten mit geringen Risiken verbunden: kaum leerstehende Wohnungen (Auslastung liegt bei 90%), konstante Nachfrage seitens der Mieter, langfristige Mietdauer und garantiertes Einkommen.

Die von uns ausgesuchte Wohnanlage für Rentner, die sich im Bau befindet, liegt in Levallois-Perret, einer Nobelvorstadt von Paris. Der Vorort ist über eine U-Bahn, S-Bahnen und Buslinien mit der Hauptstadt verbunden. Die Wohnanlage selbst befindet sich in weniger als 1 km von Seine-Ufer und 400 m von der U-Bahn-Station. Es ist eine wirtschaftlich gut entwickelte Gegend: Levallois-Perret liegt in der Nähe von La Defénse, Europas größter Bürostadt. In der Stadt gibt es mehr als 6000 Unternehmen mit 60 Tausend Mitarbeitern. All das sorgt für stabile wirtschaftliche Situation und sichere Zukunft. Levaollois-Perret hat eine gut entwickelte Infrastruktur: mit seiner Kaufmeile „So Quest“, einem Kulturzentrum, Fitnessstudios, Parkplätzen in Größe von 41 ha u.v.m. ist die Vorstadt modern und hat viel zu bieten. Zum Wohnkomplex gehören 70 Wohnungen, ein überdachter beheizter Pool, ein Kino, eine Bibliothek, ein Kunstatelier und ein Restaurant. Speisen werden von einem speziell eingestellten Profikoch zubereitet. In Anbetracht dessen, dass der Wohnkomplex mit sämtlichen Bequemlichkeiten in Luxuskategorie ausgestattet wird, erwartet man als Mieter wohlhabende Rentner, was das Risiko von Mietverzögerungen drastisch reduziert.

Kalkulationstabelle für den Kauf und Instandhaltung von Immobilien, Gewinneinschätzung und Rückflussdauer der Investitionen

Der Investor wird nur die Kosten für die bei der Wohnanlage tätigen Hausverwaltung (300 Euro jährlich) sowie die Grundsteuer (630 Euro jährlich) übernehmen müssen. Um den Rest (Schönheitsreparaturen und Generalsanierung, Versicherung u.Ä.) kümmert sich die Immobilienverwaltungsgesellschaft. Rentabilität beläuft sich auf 4%, was als ein guter Wert für die Pariser Region gilt. Als Brutto-Erträge aus Vermietung hätte man 10.707 Euro exkl. Steuern. Dauer der Vermietung: 11 Jahre und 9 Monate. Für Geldanleger besteht die Möglichkeit, die Mehrwertsteuer, die man beim Kauf der Immobilie entrichtete, sowie die Einkommenssteuer für die Vermietung und Verpachtung vom Finanzamt zurückerstatten zu lassen. Die Steuervergünstigung wird nach folgender Formel berechnet: (11% + 20%) = 25,8%, wobei 11% – die Einkommenssteuer oder die Steuer für die Vermietung und Verpachtung (impot sur le revenu des personnes physiques, IRPP), 20% – die Mehrwertsteuer (taxe sur la valeur ajoutee, TVA) und 1,20 – Richtwert der Amortisationsdauer sind. Der Wert von 25,8% wird bei dem Preis angewendet, für den das Objekt inkl. MwSt ersteigert wurde, in unserem Fall – von 267.683 Euro. Letztendlich bekommt der Investor 69.062 zurück; diese Summe wird im Laufe von 9 Jahren allmählich zurück erstattet.

In diesem Wohnkomplex kaufen wir möblierte Zweizimmerapartments mit Wohnfläche von jeweils 47m2 für 267.683 Euro. Die Mehrwertsteuer (20%) in Höhe von 44.614 Euro, die beim Kauf einer neuen Immobilie bezahlt werden muss, ist in diesem Preis bereits inbegriffen. Auch müssen 10.653 Euro für die Leistungen des Notars bezahlt werden, d.h. die Gesamtsumme für den Kauf würde sich auf 278.336 Euro belaufen.