Wohnung auf Zeit Stuttgart<\/a>, die sich in besonders vorteilhaften Wohngegenden befindet, zahlen Investoren eine Summe, die 20 Mal so hoch wie die Jahresrendite ist. Z.B. ist im Jahr 2011 ein Haus in Hamburg-Barmbek f\u00fcr 1,2 Millionen Euro verkauft worden, was die Summe, die der Vermieter im ersten Jahr an Ertragszinsen bekommen h\u00e4tte, um das 18-fache \u00fcbersteigt.<\/p>\nIst diese Sache der M\u00fche wert?<\/h2>\n
Deutschland ist kein Land, um schnelles Geld zu verdienen. Die wichtigsten Ursachen, warum man hier Immobilien kaufen sollte, sind die Kapitalerhaltung und das Prestige.<\/p>\n
Die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie kann anhand von zwei Faktoren ermittelt werden \u2013 Renteneinkommen und Kapitalzuwachs (Preisanstieg). Eine gro\u00dfe Rolle spielt auch die Wohnlage sowie wirtschaftliche Entwicklung der Stadt, in welcher sich das Immobilienobjekt befindet. \u201eMieteinkommen ist nicht das Ausschlaggebendste. Z.B. kann eine Wohnung in einer kleinen Stadt mit 20 Tausend Euro 10% Jahreszinsen erbringen, die von den Ausgaben f\u00fcr Verwaltung und Steuern \u201egefressen\u201c werden, so dass es im Endergebnis fast keine Einnahmen \u00fcbrig bleiben. In D\u00fcsseldorf, wo die Zinsertr\u00e4ge niedriger sind, haben Wohneigent\u00fcmer dank einer hohen Liquidit\u00e4t und Wertsteigerung des Objekts ihre Vorteile. D.h. dass wenn man in dieser Stadt ein Haus nach drei Jahren ver\u00e4u\u00dfern m\u00f6chte, wird es das Dreifache davon kosten, was man daf\u00fcr selbst bezahlt hat\u201c, – sagt Alexander Ordenat.<\/p>\n
Nach Angaben von CBRE betrug nach Lage im IV. Quartal 2013 die durchschnittliche Rendite bei neuen H\u00e4usern in Deutschland 3,7% und von Sekund\u00e4rimmobilien \u2013 4,4%. Je nach Stadt variiert der j\u00e4hrliche Profit zwischen 4 und 7%, was bedeutet, dass im Falle gleichbleibender Mieth\u00f6he das Geb\u00e4ude sich erst in 20 Jahren rentieren w\u00fcrde. Wenn die Preise aber steigen, w\u00fcrde sich das f\u00fcr den Investor schon fr\u00fcher rentieren.<\/p>\n
In M\u00fcnchen, das als die teuerste deutsche Stadt in Beziehung auf Immobilienpreise gilt, \u00fcberschreitet die j\u00e4hrliche Rendite nicht 5,5%. In einigen F\u00e4llen betr\u00e4gt sie sogar 2,0 \u2013 2,9%. Trotzdem sind Immobilien hier bei Investoren hei\u00df begehrt, weil die bayrische Hauptstadt ein sehr gutes Potenzial f\u00fcr das Preiswachstum bietet. Nach Angaben der WohnungsBoerse.Net sind die Wohnungspreise in M\u00fcnchen in den Jahren 2011 \u2013 2013 fast ums Dreifache gestiegen (von 3.706 Euro auf 5.210 Euro\/m2<\/sup>). Im Fr\u00fchjahr 2011 wurde in M\u00fcnchen ein Mehrfamilienhaus in der Maximilianstrasse verkauft. Die Verk\u00e4ufer lie\u00dfen sich nicht dadurch irritieren, dass es 30 Mal mehr als die Jahresrendite der Immobilie kostete. \u201eSie waren bereit, dieses Haus in der Stadtmitte um jeden Preis zu erwerben. Diese Art Immobilie wird immer hoch im Kurs bleiben\u201c, – sagt CBRE-Sprecher Michael Schlatterer.<\/p>\nAuch in Kleinst\u00e4dten k\u00f6nnen Gewinne das Mittelma\u00df \u00fcbersteigen. Z.B. betr\u00e4gt nach Angaben von \u201eEngel & Volkers\u201c f\u00fcr 2013 die Rendite in Duisburg ca. 9 – 10%. Allerdings meinen Experten, dass bei hohen Ertragszinsen mit hohen Risiken gerechnet werden muss. Die Bev\u00f6lkerung in Duisburg nimmt rapide ab, weil sich hier die Jobsuche sehr schwierig gestaltet. Im S\u00fcdsachsen findet man St\u00e4dte mit 20% Rendite, aber mit ganz schlechten Perspektiven. \u201eEs hat keinen Sinn, in fallende M\u00e4rkte zu investieren, auch wenn man dort momentan gute Profite machen kann\u201c, – kommentiert J\u00fcrgen Michael Schick, der Vizepr\u00e4sident von IVD, diese Situation. \u2013 \u201eInvestoren brauchen Sicherheiten und kein Risiko“.<\/p>\n
Renditesteigerung ist dann m\u00f6glich, wenn man ein Objekt im schlechten baulichen Zustand f\u00fcr die sp\u00e4tere Modernisierung und Wiederverkauf erwirbt. \u201eSomit k\u00f6nnen Kapitalertr\u00e4ge bis zu 8 – 12% j\u00e4hrlich gesteigert werden, je nachdem wie risikoreich das Objekt ist, wo genau es liegt und wie viele bauliche Ver\u00e4nderungen durchgef\u00fchrt werden m\u00fcssen sowie welche Kompetenzen der Investor hat. Einen Prozess dieser Art sollte man gemeinsam mit einem erfahrenen deutschen Unternehmen, das sich auf solche Investitionen spezialisiert, in die Wege leiten. Tranio.Ru kann Unternehmen mit dieser Spezialisation in verschiedenen Regionen Deutschlands empfehlen\u201c, – erz\u00e4hlt Georgi Katschmazov.<\/p>\n
Wie man die richtige Wahl trifft sowie Vorteile Wohnung auf Zeit Stuttgart<\/h2>\n
Nach Information von CBRE ist Berlin im Zeitraum 2012 – 2013 die beliebteste Stadt unter Investoren\u00a0gewesen. Au\u00dferdem sind Gro\u00dfst\u00e4dte in Bayern und Nordrhein-Westfalen sowie ostdeutsche St\u00e4dte mit einem ziemlich hohen Migrantenanteil (Dresden, Leipzig) von Interesse gewesen.<\/p>\n
Objekte, die in Ostdeutschland liegen, sind weniger attraktiv, da diese Region nach ihrer wirtschaftlichen Lage, Besch\u00e4ftigungsrate sowie Durchschnittseinkommen deutlich hinter westdeutschen Bundesl\u00e4ndern liegt. Viele St\u00e4dte und Ortschaften im Osten verzeichnen hohe Bev\u00f6lkerungsmigrationsraten Richtung Westen. Als Folge betr\u00e4gt der Anteil leer stehender Mieth\u00e4user in diesen Regionen mehr als 30%. Eine der Regionen mit sinkenden Bev\u00f6lkerungszahlen und schw\u00e4chelnder Wirtschaft ist Saarland. Dort lohnt sich ein Immobilienkauf nicht wirklich.<\/p>\n
Ostdeutsche Immobilien sind g\u00fcnstiger als die im Westen. In den besten Stadtteilen von Dresden kann ein Mehrfamilienhaus f\u00fcr 750 \u2013 2.000 Euro\/m2<\/sup>, in Leipzig f\u00fcr 470 \u2013 1.565 Euro\/m2<\/sup> gekauft werden. Im Zentrum von Berlin werden solchen Objekte f\u00fcr 1.035 \u2013 2.850 Euro\/m2<\/sup> verkauft. Im Westen sieht es schon ganz anders aus: in M\u00fcnchen kosten H\u00e4user von 2.700 bis 6.040 Euro\/m2<\/sup>, im Zentrum von D\u00fcsseldorf erreichen die Preise 3.140 Euro\/m2<\/sup>, in Frankfurt am Main \u2013 3.700 Euro\/m2<\/sup>.<\/p>\nPreise und Rentabilit\u00e4t von Mehrfamilienh\u00e4usern in den gr\u00f6\u00dften deutschen St\u00e4dten (2012 \u2013 2013)
\nnach Angaben von Engel & Volkers<\/em><\/h2>\n\n\n\n| Stadt<\/td>\n | Anzahl abgeschlossener Kaufvertr\u00e4ge f\u00fcr den Kauf von Mehrfamilienh\u00e4usern f\u00fcr das Jahr 2012<\/td>\n | Verkaufspreise, Euro\/m<\/td>\n | Mietpreis in den besten Wohngegenden, Euro\/m2<\/sup> monatlich<\/td>\n| Rendite, %<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Berlin<\/td>\n | 1.502<\/td>\n | 1.035 \u2013 2.850<\/td>\n | 12,00 \u2013 23,00<\/td>\n | 5,00 \u2013 6,00<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Bremen<\/td>\n | 283<\/td>\n | 650 \u2013 2.200<\/td>\n | 09,50 \u2013 13,00<\/td>\n | 6,2 \u2013 7,9<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Hamburg<\/td>\n | 404<\/td>\n | 1.400 \u2013 3.300<\/td>\n | 13,50 \u2013 22,00<\/td>\n | 4,9 \u2013 5,9<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Dresden<\/td>\n | 386<\/td>\n | 750 \u2013 2.000<\/td>\n | 7,20 \u2013 11,10<\/td>\n | 6,0 \u2013 7,0<\/td>\n<\/tr>\n | \n| D\u00fcsseldorf<\/td>\n | 383<\/td>\n | 1.035 \u2013 3.140<\/td>\n | 12,20 \u2013 17,50<\/td>\n | 5,5 \u2013 6,3<\/td>\n<\/tr>\n | \n| K\u00f6ln<\/td>\n | 697<\/td>\n | 895 \u2013 2.700<\/td>\n | 11,00 \u2013 14,00<\/td>\n | 5,1 \u2013 6,2<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Leipzig<\/td>\n | 707<\/td>\n | 470 \u2013 1.565<\/td>\n | 6,50 \u2013 10,50<\/td>\n | 6,3 \u2013 7,7<\/td>\n<\/tr>\n | \n| M\u00fcnchen<\/td>\n | 171<\/td>\n | 2.700 \u2013 6.040<\/td>\n | 15,00 \u2013 27,00<\/td>\n | 5,1 \u2013 6,2<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Frankfurt am Main<\/td>\n | 422<\/td>\n | 1.220 \u2013 3.700<\/td>\n | 15,00 \u2013 22,00<\/td>\n | 5,1 \u2013 6,2<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Stuttgart<\/td>\n | 160<\/td>\n | 1.350 \u2013 3.200<\/td>\n | 11,50 \u2013 18,30<\/td>\n | 5,6 \u2013 6,3<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n Unter den K\u00e4ufern von Mehrfamilienh\u00e4usern ist Berlin besonders gefragt. Mietpreise hier sind konsequent im Anstieg. Z.B. betrug die Mieth\u00f6he im Jahr 2010 8,5 \u2013 16,0 Euro\/m2<\/sup>, 2013: 12,0 – 23,0 Euro\/m2<\/sup>. Eine Einzimmerwohnung am Stadtrand wird f\u00fcr 200 \u2013 300 Euro, Apartments in der Stadtmitte f\u00fcr 700 \u2013 1.000 Euro vermietet. Die Bev\u00f6lkerungszahlen steigen auch st\u00e4ndig: alleine in der ersten Jahresh\u00e4lfte 2013 sind 19 Tausend Personen nach Berlin zugezogen.<\/p>\nNach Angaben von Engel & Volkers f\u00fcr das Jahr 2012 liegt Berlin mit einer Gesamtverkaufssumme von 3,6 Milliarden Euro f\u00fcr verkaufte Mehrfamilienh\u00e4user (insgesamt 1.502 H\u00e4user) klar in F\u00fchrung. Zum Vergleich sind in M\u00fcnchen in gleicher Zeit 171 H\u00e4user verkauft worden, was ein Anlagevolumen von 1 Milliarde Euro ergibt. Eine der Ursachen f\u00fcr diese Spitzenposition Berlins ist das fehlende Angebot in bayrischer Hauptstadt.<\/p>\n Experten empfehlen den Kauf von Mehrfamilienh\u00e4usern an den attraktivsten Immobilienm\u00e4rkten, an welchen die Wohnungsmiete immer hoch in Konjunktur liegt. \u201eAls Investor muss ich mir die Frage stellen, ob dieses Mehrfamilienhaus immer guten Erl\u00f6s bringen wird\u201c, – sagt Ali Arnaut, Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer von Engel & Volkers. \u201eEs ist wichtig, nicht nur die richtige Stadt, sondern auch den richtigen Stadtteil auszuw\u00e4hlen. Der Kauf von einem Mehrfamilienaus an einem Ort mit expandierender Wirtschaft, wachsenden Mietpreisen und steigender Nachfrage nach Wohnobjekten sowie zunehmender Bev\u00f6lkerung und keinen gro\u00dfen Baustellen in der N\u00e4he lohnt sich immer. Man soll sich an den St\u00e4dten mit hoch entwickeltem Arbeitsmarkt orientieren: dort, wo man Arbeitskr\u00e4fte ben\u00f6tigt, gibt es auch ausreichend Mieter und folglich eine Sicherheit f\u00fcr Wohnungsnachfrage und Renteneinkommen\u201c.<\/p>\n \u201eAm wenigsten sind jene Investoren den Risiken unterworfen, die ihre Mittel in solch popul\u00e4re Stadtteile wie Prenzlauer Berg in Berlin oder Falkenried in Hamburg anlegen. Dort findet man immer jede Menge interessierte Mieter\u201c, – sagt Christian Wittke, Experte f\u00fcr Mehrfamilienh\u00e4user von der Bank Berenberg. \u201eAlle sagen, dass es in der Hauptstadt viele unvermietete Wohnungen gibt, aber Prestigewohngegenden sind davon sicherlich nicht betroffen\u201c. Am Prenzlauer Berg sind es nur 1,2% der Wohnungen, die nicht vermietet sind, \u2013 eine nichtig kleine Zahl in den Augen eines Immobilienfachmanns.<\/p>\n Wenn es nicht Berlin oder M\u00fcnchen sein m\u00fcssen, raten Experten dazu, St\u00e4dte wie Hamburg, K\u00f6ln oder D\u00fcsseldorf unter die Lupe zu nehmen \u2013 in diesen f\u00fcnf Metropolen sind die Mietpreise besonders stabil.<\/p>\n Betriebskosten, Rentabilit\u00e4t und Investitionsr\u00fcckfluss<\/h2>\nEinstiegspreise f\u00fcr Mehrfamilienh\u00e4user in Deutschland liegen bei 250.000 – 300.000 Euro. In Dresden betrug der Durchschnittswert eines Mehrfamilienhauses im Jahr 2012 582,3 Tausend Euro. In Hamburg werden Mehrfamilienh\u00e4user f\u00fcr ca. 2 Millionen Euro verkauft, in M\u00fcnchen f\u00fcr 2 – 3 Millionen Euro, 10% der H\u00e4user in der Stadt kosten mehr als 10 Millionen Euro. 2012 lag der Durchschnittspreis f\u00fcr Mehrfamilienh\u00e4user in Berlin bei 2,4 Millionen Euro, was den Spitzenwert von 1995 erreicht.<\/p>\n Beispielweise kann f\u00fcr 440 Tausend Euro ein MFH mit zwei Zweizimmer- und zwei Einzimmerwohnungen in der N\u00e4he von Stuttgarter Stadtzentrum gekauft werden. Zusatzkosten (notarielle Beglaubigung, Maklerprovision, Grunderwerbssteuer) werden sich auf fast 50 Tausend Euro belaufen. Somit w\u00fcrde man f\u00fcr den gesamten Kauf 489.544 Euro aufbringen m\u00fcssen.<\/p>\n Kostenberechnung f\u00fcr den Immobilienkauf und Betriebskosten, Gewinn- und Investitionsr\u00fcckflusseinsch\u00e4tzung<\/h3>\n\n\n\n| Position<\/td>\n | Kostenberechnung f\u00fcr den Immobilienkauf und Betriebskosten, Gewinn- und Investitionsr\u00fcckflusseinsch\u00e4tzung<\/td>\n | Prozentsatz, %<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Marktpreis<\/td>\n | 440.000 EUR<\/td>\n | –<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Notarielle Kosten<\/td>\n | 6.600 EUR<\/td>\n | 1,5%<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Grunderwerbssteuer<\/td>\n | 22.000 EUR<\/td>\n | 5%<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Maklerprovision<\/td>\n | 20.944 EUR<\/td>\n | 4,76%<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Verwaltungskosten<\/td>\n | 2.400 EUR<\/td>\n | 6%<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Buchhaltungskosten<\/td>\n | 400 EUR<\/td>\n | –<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Steuer f\u00fcr die Mieteinnahmen, j\u00e4hrlich<\/td>\n | 2.528 EUR<\/td>\n | 15,825%<\/td>\n<\/tr>\n | \n| J\u00e4hrliche Miete (excl. Steuern)<\/td>\n | 40.000 EUR<\/td>\n | 9,09%<\/td>\n<\/tr>\n | \n| J\u00e4hrliche Rendite (Netto)<\/td>\n | 34.672 EUR<\/td>\n | 7,88%<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Investitionsr\u00fcckfluss<\/td>\n | 12 Jahre<\/td>\n | –<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n Der Eigent\u00fcmer eines Mehrfamilienhauses hat mehr Verpflichtungen als der Besitzer eines Pakets mehrerer einzelnen Mietwohnungen. Die Hauptpflicht des Vermieters ist die Erhaltung des Immobilienobjekts in gutem Zustand. Um die Betriebskosten zu reduzieren, lassen einige Wohneigent\u00fcmer Solaranlagen am Hausdach einbauen und eine W\u00e4rmed\u00e4mmung durchf\u00fchren. Zu den Pflichten des Mieters z\u00e4hlen rechtzeitige Miet- und Nebenkostenzahlungen, u.a. M\u00fcllabfuhr-, Reinigungs- und Betriebskostenzahlungen.<\/p>\n In einigen F\u00e4llen bezahlen Hausbesitzer Dienste einer Hausverwaltung (ca. 6% j\u00e4hrlich von der Kaltmiete, abz\u00fcglich Steuern und Abgaben), Buchhaltungsservice und Steuer f\u00fcr die Mieteinnahmen. Wenn das Wohnobjekt von einer juristischen Person, z.B. einer im Land ans\u00e4ssigen GmbH gekauft wird, betr\u00e4gt diese Steuer 15,825% der Mietneinnahmen.<\/p>\n Im Fall des Beispiels mit dem Mehrfamilienhaus f\u00fcr 440 Tausend Euro unter Ber\u00fccksichtigung der Betriebskosten w\u00fcrden die Netto-Ertragszinsen des Objekts 7,88% j\u00e4hrlich betragen. Es ist mehr als ein gutes Ergebnis. Der reine Gewinn w\u00fcrde sich somit auf eine Summe von 34.672 Euro belaufen. Bei dieser Entwicklung w\u00fcrde sich das Objekt im Laufe von 12,7 Jahren bereits vollst\u00e4ndig rentieren. In Wirklichkeit werden die Mietpreise in regelm\u00e4\u00dfigen Abst\u00e4nden entsprechend der Inflation angepasst, deswegen wird das Mieteinkommen des Investors auch steigen.<\/p>\n Geschichtlicher Hintergrund<\/h2>\nMehrfamilienh\u00e4user kannte man schon im R\u00f6mischen Reich unter dem Namen Insula. Im Erdgeschoss eines solchen Hauses befanden sich meistens Gesch\u00e4fte oder administrative Einrichtungen, in den anderen Etagen gab es Wohnungen, die vermietet wurden.<\/p>\n Im XIX. Jahrhundert bekam diese Immobilienart europaweite Verbreitung, u.a. im Russischen Reich. Zu Beginn der Sowjetzeit wurden Mehrfamilienh\u00e4user zu Objekten des Volkseigentums, w\u00e4hrend man damit in vielen westlichen Gesellschaften, z.B. in Deutschland, Finnland oder Schweden bis heute florierendes Gesch\u00e4ft betreibt.<\/p>\n In Deutschland entstanden Mehrfamilienh\u00e4user erst ab Ende des XVIII. Jahrhunderts. Einige Unternehmer begannen damals H\u00e4user zu kaufen oder lie\u00dfen Wohnbl\u00f6cke mit 6-20 Wohnungen erbauen, um diese dann zu vermieten. Auf diese Weise sorgten Sie f\u00fcr ein finanziell unbeschwertes Leben im Alter.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Mit einer guten Strategie lohnt sich eine Wohnung auf Zeit Stuttgart als Immobilieninvestition, obwohl die gr\u00f6\u00dfte Popularit\u00e4t unter Investoren Mehrfamilienh\u00e4user in Berlin haben.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[132],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/stuttgart-time.de\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1317"}],"collection":[{"href":"http:\/\/stuttgart-time.de\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/stuttgart-time.de\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/stuttgart-time.de\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/stuttgart-time.de\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1317"}],"version-history":[{"count":1,"href":"http:\/\/stuttgart-time.de\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1317\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1318,"href":"http:\/\/stuttgart-time.de\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1317\/revisions\/1318"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/stuttgart-time.de\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1317"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/stuttgart-time.de\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1317"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/stuttgart-time.de\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1317"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}} | | |
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Wenn es keinen Unterschied im Hinblick auf die anzulegende Kapitalsumme gibt, w\u00e4hlen Investoren oft zwischen einem Mehrfamilienhaus und einigen Wohnungen im Paket, je nach Wohnlage und Wirtschaftlichkeit der Immobilie.<\/p>\n