{"id":1303,"date":"2015-08-04T12:04:02","date_gmt":"2015-08-04T10:04:02","guid":{"rendered":"http:\/\/stuttgart-time.de\/?p=1303"},"modified":"2015-08-07T11:19:30","modified_gmt":"2015-08-07T09:19:30","slug":"mieteinnahmen-aus-vermietung","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/stuttgart-time.de\/de\/mieteinnahmen-aus-vermietung\/","title":{"rendered":"50.000 Euro Mieteinnahmen aus Vermietung"},"content":{"rendered":"

Mehr als 50.000 Euro reines Mieteinkommen pro Jahr sind real. Daf\u00fcr muss aber 1 Million Euro in den Kauf rentabler Immobilien investiert werden. Man kauft am besten nicht ein Geb\u00e4ude, sondern verschiedene Objekte in verschiedenen L\u00e4ndern \u2013 Diversifizierung des Portfolios l\u00e4sst die Risiken im Krisenfall an einem der M\u00e4rkte senken. Hier im Besipiel wird ein Mehrfamilienhaus in Deutschland, Apartments in einer Wohnanlage f\u00fcr Senioren in Frankreich und ein B\u00fcro in Lettland f\u00fcr Investitionen ausgew\u00e4hlt. Diese L\u00e4nder sind wirtschaftlich stabil und eignen sich gut f\u00fcr langfristige Investitionen.
\n<\/p>\n

Wie man 50.000 Euro Mieteinnahmen aus Vermietung erzielen kann<\/h2>\n

\"Mieteinnahmen<\/a>Der Gesamtkaufpreis f\u00fcr diese drei Objekte w\u00fcrde 957.683 Euro und incl. Zusatzkosten (Maklergeb\u00fchren, Kaufsteuer, Auflagen etc.) \u2013 1.022.901 Euro betragen. Der Kauf w\u00fcrde ohne eine Kreditaufnahme erfolgen mit einer Investitionsdauer von 12 Jahren.<\/p>\n

Mehrfamilienhaus in Stuttgart<\/h3>\n

Fast die H\u00e4lfte der Summe w\u00fcrden wir f\u00fcr den Kauf eines Mehrfamilienhauses in Stuttgart ausgeben. Die Wahl dieser Stadt ist kein Zufall: sie befindet sich in Westdeutschland, wo die wirtschaftliche Lage besser als im Osten des Landes ist. Stuttgart ist eines der gr\u00f6\u00dften Innovationszentren Europas, das eins der h\u00f6chsten Wohlstandsniveaus unter allen deutschen St\u00e4dten aufweist. In der Stadt und ihrer Umgebung leben etwa 2,7 Millionen Einwohner; 1,4 Millionen geh\u00f6ren zur arbeitsf\u00e4higen Bev\u00f6lkerungsschicht. Au\u00dferdem nimmt Stuttgart nach den Immobilienpreisen den zweiten Platz nach M\u00fcnchen ein: Apartment in Stuttgart<\/a> wird im Schnitt f\u00fcr 8,18 Euro\/m2 vermietet, was um 24% mehr als bundesweiter Durchschnitt ist. Jedoch z\u00e4hlt Stuttgart nach Quadratmeterkaufpreis nicht zu den ersten drei Metropolen Deutschlands: Wohnungen dort kosten durchschnittlich um 33,6% weniger als in M\u00fcnchen.<\/p>\n

Wir investieren also 440 Tausend Euro in ein MFH mit zwei Zweizimmer- und zwei Einzimmerwohnungen, das sich in der N\u00e4he vom Stadtzentrum befindet. Zusatzkosten (Kosten f\u00fcr den Notar, Maklergeb\u00fchr, Kaufsteuer) w\u00fcrden fast 50.000 Euro betragen. Aus diesem Grund ben\u00f6tigt man f\u00fcr den Kauf insgesamt 489.544 Euro. Wir haben uns ausgerechnet f\u00fcr ein Mehrfamilienhaus entschieden, weil Immobilienkauf f\u00fcr das Vermieten auf Zeit<\/a> in Deutschland sich besonders lohnt:<\/p>\n

\u2022 Nachfrage nach Mietwohnungen in Deutschland ist gro\u00df: 57% der Deutschen mieten lieber anstatt zu kaufen
\n\u2022 das Verh\u00e4ltnis zwischen Mieter und Vermieter wird durch Gesetzgebung streng geregelt;
\n\u2022 Einkommen ist stabil: die Deutschen mieten dieselbe Wohnung im Schnitt ca. 12 Jahre lang;
\n\u2022 Niedrige Investitionsschwelle: Preise f\u00fcr Mehrfamilienh\u00e4user in Deutschland beginnen bei ungef\u00e4hr 250-300.000 Euro.<\/p>\n

Kalkulationstabelle f\u00fcr den Kauf und Instandhaltung von Immobilien, Gewinneinsch\u00e4tzung und R\u00fcckflussdauer der Investitionen<\/h4>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Position<\/strong><\/td>\nKosten, EUR<\/strong><\/td>\nProzentsatz <\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Marktpreis<\/td>\n440.000<\/td>\n–<\/td>\n<\/tr>\n
Notargeb\u00fchren<\/td>\n6.600<\/td>\n1,5%<\/td>\n<\/tr>\n
Kaufsteuer<\/td>\n22.000<\/td>\n5 %<\/td>\n<\/tr>\n
Maklergeb\u00fchren<\/td>\n20.944<\/td>\n4,76 %<\/td>\n<\/tr>\n
Verwaltungskosten, j\u00e4hrlich<\/td>\n2.400<\/td>\n6 %<\/td>\n<\/tr>\n
Buchhaltungskosten, j\u00e4hrlich<\/td>\n400<\/td>\n–<\/td>\n<\/tr>\n
Steuer f\u00fcr die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, j\u00e4hrlich<\/td>\n2.528<\/td>\n15,825 %<\/td>\n<\/tr>\n
J\u00e4hrliche Miete (exkl. Steuern)<\/td>\n40.000<\/td>\n9,09 %<\/td>\n<\/tr>\n
J\u00e4hrliche Rendite (Netto)<\/td>\n34.672<\/td>\n7,88 %<\/td>\n<\/tr>\n
Dauer der Investitionsr\u00fcckfl\u00fcsse<\/td>\n12,7 Jahre<\/td>\n–<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Die Nebenkosten und die j\u00e4hrliche Grundsteuer k\u00f6nnen auf den Mietern umgelegt werden. Der Investor muss dann nur noch die Kosten f\u00fcr die Hausverwaltung (das sind ca. 6% der j\u00e4hrlichen Kaltmiete), Kosten f\u00fcr die Buchf\u00fchrung und die Steuer f\u00fcr Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung \u00fcbernehmen. Wenn die Immobilie von einer im Land bereits t\u00e4tigen juristischen Person – z.B. einer GmbH – gekauft wird, betr\u00e4gt diese Steuer 15,825% des Mieteinkommens. Unter Beachtung der Kosten f\u00fcr die Unterhaltung und Instandsetzung des Objekts w\u00fcrden die Netto-Einnahmen 7,88% j\u00e4hrlich betragen. Es ist mehr als ein gutes Ergebnis. Der reine Gewinn w\u00fcrde sich auf 34.672 Euro pro Jahr belaufen. Bei diesem Wert wird sich das Objekt bereits nach 12,7 Jahren komplett reinvestieren.<\/p>\n

Hier und weiter im Text werden fixierte Mieteinnahmen als Grundlage genommen. Tats\u00e4chlich soll das Mieteinkommen des Investors dank Inflation und indexierter Miete im Laufe der Jahre sogar steigen.<\/p>\n

Wohnanlage f\u00fcr Rentner in der N\u00e4he von Paris<\/h3>\n

\u201eGeldanlageziele sind Geldfluss, Kapitalzufluss, Amortisation und steuerfreier Gewinn\u201c, – schreibt der ber\u00fchmte Gesch\u00e4ftsmann und Investor Robert Kiyosaki. Diesen Zielen w\u00fcrde das Wohnkomplex f\u00fcr Rentner, das man in Frankreich laut Gesetz von LMNP Censi-Bouvard kaufen w\u00fcrde, perfekt entsprechen.<\/p>\n

Wir haben ausgerechnet diese Art von Investitionsimmobilie aus zwei wichtigen Gr\u00fcnden ausgesucht:<\/p>\n

    \n
  • Laut Gesetz von LMNP Censi-Bouvard hat ein Investor, der m\u00f6blierte Wohnobjekte in neugebauten Anlagen an Studenten, Touristen, \u00e4ltere oder behinderte Menschen im Laufe von 9-11 Jahren privat vermietet, das Recht, die Mehrwertsteuer und die Einkommenssteuer f\u00fcr die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zur\u00fcck zu bekommen;<\/li>\n
  • Investitionen in Wohnanlagen f\u00fcr Rentner sind aufgrund der Marktbesonderheiten mit geringen Risiken verbunden: kaum leerstehende Wohnungen (Auslastung liegt bei 90%), konstante Nachfrage seitens der Mieter, langfristige Mietdauer und garantiertes Einkommen.<\/li>\n<\/ul>\n

    Die von uns ausgesuchte Wohnanlage f\u00fcr Rentner, die sich im Bau befindet, liegt in Levallois-Perret, einer Nobelvorstadt von Paris. Der Vorort ist \u00fcber eine U-Bahn, S-Bahnen und Buslinien mit der Hauptstadt verbunden. Die Wohnanlage selbst befindet sich in weniger als 1 km von Seine-Ufer und 400 m von der U-Bahn-Station. Es ist eine wirtschaftlich gut entwickelte Gegend: Levallois-Perret liegt in der N\u00e4he von La Def\u00e9nse, Europas gr\u00f6\u00dfter B\u00fcrostadt. In der Stadt gibt es mehr als 6000 Unternehmen mit 60 Tausend Mitarbeitern. All das sorgt f\u00fcr stabile wirtschaftliche Situation und sichere Zukunft. Levaollois-Perret hat eine gut entwickelte Infrastruktur: mit seiner Kaufmeile \u201eSo Quest\u201c, einem Kulturzentrum, Fitnessstudios, Parkpl\u00e4tzen in Gr\u00f6\u00dfe von 41 ha u.v.m. ist die Vorstadt modern und hat viel zu bieten. Zum Wohnkomplex geh\u00f6ren 70 Wohnungen, ein \u00fcberdachter beheizter Pool, ein Kino, eine Bibliothek, ein Kunstatelier und ein Restaurant. Speisen werden von einem speziell eingestellten Profikoch zubereitet. In Anbetracht dessen, dass der Wohnkomplex mit s\u00e4mtlichen Bequemlichkeiten in Luxuskategorie ausgestattet wird, erwartet man als Mieter wohlhabende Rentner, was das Risiko von Mietverz\u00f6gerungen drastisch reduziert.<\/p>\n

    Kalkulationstabelle f\u00fcr den Kauf und Instandhaltung von Immobilien, Gewinneinsch\u00e4tzung und R\u00fcckflussdauer der Investitionen<\/h4>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Position<\/strong><\/td>\nKosten, EUR<\/strong><\/td>\nProzentsatz <\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
    Marktpreis<\/td>\n267.683 Euro<\/td>\n–<\/td>\n<\/tr>\n
    Mehrwertsteuer<\/td>\n44.614 Euro<\/td>\n20%<\/td>\n<\/tr>\n
    Notargeb\u00fchren<\/td>\n10.653 Euro<\/td>\n–<\/td>\n<\/tr>\n
    J\u00e4hrliche Steuer<\/td>\n630 Euro<\/td>\n–<\/td>\n<\/tr>\n
    J\u00e4hrliche Verwaltungskosten<\/td>\n300 Euro<\/td>\n–<\/td>\n<\/tr>\n
    J\u00e4hrliche Steuer f\u00fcr die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung<\/td>\n1.178 Euro<\/td>\n11 %<\/td>\n<\/tr>\n
    J\u00e4hrliche Miete (exkl. Steuern)<\/td>\n10.707 Euro<\/td>\n3,99 %<\/td>\n<\/tr>\n
    Erstattung Mehrwertsteuer und Steuer f\u00fcr die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung
    \n(im Laufe von 9 Jahren)<\/td>\n    		69.062 Euro<\/td>\n25,8 %<\/td>\n<\/tr>\n
    J\u00e4hrliche Rendite (Netto)<\/td>\n8.599 Euro<\/td>\n3,21 %<\/td>\n<\/tr>\n
    Dauer der Investitionsr\u00fcckfl\u00fcsse (Unter Ber\u00fccksichtigung steuerlicher Erstattungen)<\/td>\n18,6 Jahre<\/td>\n–<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Der Investor wird nur die Kosten f\u00fcr die bei der Wohnanlage t\u00e4tigen Hausverwaltung (300 Euro j\u00e4hrlich) sowie die Grundsteuer (630 Euro j\u00e4hrlich) \u00fcbernehmen m\u00fcssen. Um den Rest (Sch\u00f6nheitsreparaturen und Generalsanierung, Versicherung u.\u00c4.) k\u00fcmmert sich die Immobilienverwaltungsgesellschaft. Rentabilit\u00e4t bel\u00e4uft sich auf 4%, was als ein guter Wert f\u00fcr die Pariser Region gilt. Als Brutto-Ertr\u00e4ge aus Vermietung h\u00e4tte man 10.707 Euro exkl. Steuern. Dauer der Vermietung: 11 Jahre und 9 Monate. F\u00fcr Geldanleger besteht die M\u00f6glichkeit, die Mehrwertsteuer, die man beim Kauf der Immobilie entrichtete, sowie die Einkommenssteuer f\u00fcr die Vermietung und Verpachtung vom Finanzamt zur\u00fcckerstatten zu lassen. Die Steuerverg\u00fcnstigung wird nach folgender Formel berechnet: (11% + 20%) = 25,8%, wobei 11% – die Einkommenssteuer oder die Steuer f\u00fcr die Vermietung und Verpachtung (impot sur le revenu des personnes physiques, IRPP), 20% – die Mehrwertsteuer (taxe sur la valeur ajoutee, TVA) und 1,20 \u2013 Richtwert der Amortisationsdauer sind. Der Wert von 25,8% wird bei dem Preis angewendet, f\u00fcr den das Objekt inkl. MwSt ersteigert wurde, in unserem Fall \u2013 von 267.683 Euro. Letztendlich bekommt der Investor 69.062 zur\u00fcck; diese Summe wird im Laufe von 9 Jahren allm\u00e4hlich zur\u00fcck erstattet.<\/p>\n

    In diesem Wohnkomplex kaufen wir m\u00f6blierte Zweizimmerapartments mit Wohnfl\u00e4che von jeweils 47m2 f\u00fcr 267.683 Euro. Die Mehrwertsteuer (20%) in H\u00f6he von 44.614 Euro, die beim Kauf einer neuen Immobilie bezahlt werden muss, ist in diesem Preis bereits inbegriffen. Auch m\u00fcssen 10.653 Euro f\u00fcr die Leistungen des Notars bezahlt werden, d.h. die Gesamtsumme f\u00fcr den Kauf w\u00fcrde sich auf 278.336 Euro belaufen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Mehr als 50.000 Euro reines Mieteinkommen pro Jahr sind real. Daf\u00fcr muss aber 1 Million Euro in den Kauf rentabler Immobilien investiert werden. Man kauft am besten nicht ein Geb\u00e4ude, sondern verschiedene Objekte in verschiedenen L\u00e4ndern \u2013 Diversifizierung des Portfolios l\u00e4sst die Risiken im Krisenfall an einem der M\u00e4rkte senken. Hier im Besipiel wird ein […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[132],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/stuttgart-time.de\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1303"}],"collection":[{"href":"http:\/\/stuttgart-time.de\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/stuttgart-time.de\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/stuttgart-time.de\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/stuttgart-time.de\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1303"}],"version-history":[{"count":2,"href":"http:\/\/stuttgart-time.de\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1303\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2664,"href":"http:\/\/stuttgart-time.de\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1303\/revisions\/2664"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/stuttgart-time.de\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1303"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/stuttgart-time.de\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1303"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/stuttgart-time.de\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1303"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}