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Mit einer guten Strategie lohnt sich eine Wohnung auf Zeit Stuttgart als Immobilieninvestition, obwohl die größte Popularität unter Investoren Mehrfamilienhäuser in Berlin haben.

Bei einem Mehrfamilienhaus (MFH) handelt es sich um ein Wohngebäude mit mehreren Wohneinheiten, die für die langfristige Vermietung (mit einer Dauer von einem halben Jahr bis zu einigen Jahrzehnten) bestimmt sind. Im Unterscheid zu einem Apartmenthotel wird hier kein Hotelservice angeboten. Meistens gibt es beim Wohngebäude einen Wohneigentümer, aber in einigen Fällen kann es auch mehreren natürlichen oder juristischen Personen gehören.

Die Verwaltung von einem Mehrfamilienhaus kann sowohl selbständig als auch mithilfe eines Hausverwaltungsunternehmens organisiert werden. In Deutschland gibt es zahlreiche Firmen, die sich auf die Verwaltung dieser Immobilienart spezialisiert haben.

Vorteile einer Investition in Mehrfamilienhäuser

Bei einer Investition in Mehrfamilienhäuser in Deutschland können folgende Vorteile genannt werden:

• stabiles wirtschaftliches Wachstum: deutsche Wirtschaft gilt als stärkste in der EU;
• eine starke Nachfrage nach Mietobjekten: 57% der Deutschen bevorzugen eine Wohnung auf Zeit zu mieten, anstatt eine zu kaufen;
• große Auswahl an Mehrfamilienhäusern, welche 30% des gesamten Immobilienbestandes ausmachen;
• gut funktionierendes Rechtssystem: das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter ist rechtlich klar geregelt;
• stabile Einkommensverhältnisse: durchschnittliche Mietdauer liegt bei 12 Jahren;
• intensives Wachstum von Mietsätzen, das schneller als das Inflationstempo ist;
• hohe Mieterquote (90-100%)

Einzeln oder pauschal kaufen?

Es gibt drei Anlagemöglichkeiten in Wohnobjekte in Deutschland:

1. eine oder einige Wohnungen kaufen mit dem Ziel diese zu vermieten;
2. ein oder mehrere Häuser kaufen oder
3. Anteilseigner in einem Investmentfond werden, der in Mehrfamilienhäuser investiert.

Wenn es keinen Unterschied im Hinblick auf die anzulegende Kapitalsumme gibt, wählen Investoren oft zwischen einem Mehrfamilienhaus und einigen Wohnungen im Paket, je nach Wohnlage und Wirtschaftlichkeit der Immobilie.

„Wenn sich das Objekt in einer guten Wohnlage befindet, aber die Rentabilität nicht besonders hoch ist, lohnt es sich, ein ganzes Haus zu kaufen. Wenn das Budget nicht so hoch ist und der Kauf mit hohem Risiko verbunden ist, jedoch die Vermietung sehr gewinnbringend sein würde, sollte man besser ein paar separate Wohnungen erwerben. In einer kritischen Situation würde man dann eine oder zwei Wohnungen schneller veräußern können, als ein ganzes Mehrfamilienhaus“, – sagt Michail Epstein, Immobilienfachmann im Unternehmen „EpStein Immobilien“.

Z.B. ist es lohnenswerter, ein Haus in der Düsseldorfer Stadtmitte mit Renditenhöhe von 4 – 5%, bevorzugt einheimischer Bevölkerung zu kaufen als einzelne Wohnparteien. Wenn man aber einen Immobilienkauf in Wuppertal, Dortmund, Duisburg oder Essen anstrebt, empfiehlt es sich aufgrund hoher Rentabilität und geringerer Liquidität dortiger Häuser lieber einen Kauf von einzelnen Wohnungen in Betracht zu ziehen.

Die Wahl des Objekts hängt ebenso von den Wünschen des Investors ab. „Wenn man seine Ersparnisse in Sicherheit haben möchte, sollte man Häuser mit geringer Wirtschaftlichkeit an liquiden Orten kaufen. Wenn man schnell Geld verdienen, das erworbene Objekt wieder verkaufen und das angelegte Geld zurück bekommen möchte, bietet es sich, eine oder mehrere Wohnungen an nicht besonders liquiden Orten, dafür mit höheren Renditen zu erwerben“, – äußert Michail Epstein seine fachkundige Meinung.

„Bei einer passiven Investition, wenn die Anleger an den Kapitalerhalt mit minimalem zeitlichem Aufwand für die Aktivenverwaltung denken, raten wir zum Kauf von Wohnungen, die man vermieten kann,“ – sagt Georgi Kazmatschov, Geschäftsführer von Tranio.Ru. „Im Vergleich zu Mehrfamilienhäusern ist die Rentabilität dieser Wohnungen nur unbedeutend niedriger, während der Zeitaufwand, den man für die Immobilienverwaltung benötigt, bedeutend reduziert wird. Dabei ist die Liquidität von einzelnen Wohnungen höher, so dass man sie zur gegebenen Zeit einfacher wieder verkaufen kann“.

Laut Alexander Ordenat, Verkaufsmanager im Unternehmen „EpStein Immobilien“, kann ein Mehrfamilienhaus sowohl als Ganzes als auch durch den Verkauf von einzelnen Wohnungen veräußert werden. Im letzten Fall wird der Eigentümer erhebliche Kosten für notarielle Dienste und Maklergebühren tragen müssen, dafür ist der Quadratmeterpreis der einzelnen Wohnungen oft höher als der gleiche Preis im ganzen Haus. Außerdem haben die Mieter nach deutschen Gesetzen das Recht,  die gemietete Wohnung zu kaufen, wenn sie im Grundbuch als separates Objekt eingetragen ist, während in einem nicht geteilten MFH ein Verkauf an die Mieter unmöglich ist.

Für viele Investoren sind neue Mehrfamilienhäuser besonders interessant: für solche Objekte wird vom Bauherrn eine fünfjährige Gewährleistung bei Baumängeln nach Bauabnahme gegeben. D.h. dass während dieser Frist eventuell vorhandene Baumängel auf Kosten des Bauunternehmens nachgebessert werden können. Unter Käufern sind nicht nur ganze Häuser, die sich im Bau befinden, gefragt, sondern auch Wohnungen im Paketangebot, die in Neubausiedlungen entstehen. Apartments in Berliner Wohnkomplex, die Renditenhöhe von 4,5% bieten, sind eines von diesen Angeboten.

Mehrfamilienhäuser sind im Kommen

In den letzten Jahren hat sich die Anzahl der Investoren am deutschen Markt schon wieder vergrößert. In der Regel  werden Objekte im Wert von bis zu 2,5 Millionen Euro von Privatpersonen gekauft, während sich die meisten Unternehmen für Bauwerke in preislicher Lage ab 5 Millionen Euro entscheiden. Laut Angaben von CBRE betrug das Gesamtvolumen der Investitionen für Mehrfamilienhäuser in Deutschland 13,8 Millionen Euro, was den gleichen Wert im Vorjahr um 23% übersteigt (diese Angaben beziehen sich auf Wertpapierinvestitionen für mehr als 50 Wohnungen). Es ist das beste Ergebnis seit dem Beginn der Krise: 2013 wurden mehr Investitionen getätigt als in den Jahren 2009 bis 2011 zusammen. Laut Prognosen soll das Investitionsvolumen im Jahr 2014 wieder die Marke von 10 Milliarden Euro überschreiten. Einheimische Investoren sind mit 80% in Mehrzahl, jedoch sind auch ausländische Geldanleger ganz aktiv.

Im Laufe der letzten Jahre stieg der Wert von Mehrfamilienhäusern deutlich an. Z.B. wurden solche Objekte 2010 in Berlin für 1.000 – 1.300 Euro/m² verkauft, während 2012 der Preis bereits 1.035 – 2.850 Euro/m² betrug

Preise hängen von der Wohnlage des Objekts und Höhe der Rendite ab, die man erwirtschaften kann. Beim Kauf solcher Immobilien wie eine Wohnung auf Zeit Stuttgart, die sich in besonders vorteilhaften Wohngegenden befindet, zahlen Investoren eine Summe, die 20 Mal so hoch wie die Jahresrendite ist. Z.B. ist im Jahr 2011 ein Haus in Hamburg-Barmbek für 1,2 Millionen Euro verkauft worden, was die Summe, die der Vermieter im ersten Jahr an Ertragszinsen bekommen hätte, um das 18-fache übersteigt.

Ist diese Sache der Mühe wert?

Deutschland ist kein Land, um schnelles Geld zu verdienen. Die wichtigsten Ursachen, warum man hier Immobilien kaufen sollte, sind die Kapitalerhaltung und das Prestige.

Die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie kann anhand von zwei Faktoren ermittelt werden – Renteneinkommen und Kapitalzuwachs (Preisanstieg). Eine große Rolle spielt auch die Wohnlage sowie wirtschaftliche Entwicklung der Stadt, in welcher sich das Immobilienobjekt befindet. „Mieteinkommen ist nicht das Ausschlaggebendste. Z.B. kann eine Wohnung in einer kleinen Stadt mit 20 Tausend Euro 10% Jahreszinsen erbringen, die von den Ausgaben für Verwaltung und Steuern „gefressen“ werden, so dass es im Endergebnis fast keine Einnahmen übrig bleiben. In Düsseldorf, wo die Zinserträge niedriger sind, haben Wohneigentümer dank einer hohen Liquidität und Wertsteigerung des Objekts ihre Vorteile. D.h. dass wenn man in dieser Stadt ein Haus nach drei Jahren veräußern möchte, wird es das Dreifache davon kosten, was man dafür selbst bezahlt hat“, – sagt Alexander Ordenat.

Nach Angaben von CBRE betrug nach Lage im IV. Quartal 2013 die durchschnittliche Rendite bei neuen Häusern in Deutschland 3,7% und von Sekundärimmobilien – 4,4%. Je nach Stadt variiert der jährliche Profit zwischen 4 und 7%, was bedeutet, dass im Falle gleichbleibender Miethöhe das Gebäude sich erst in 20 Jahren rentieren würde. Wenn die Preise aber steigen, würde sich das für den Investor schon früher rentieren.

In München, das als die teuerste deutsche Stadt in Beziehung auf Immobilienpreise gilt, überschreitet die jährliche Rendite nicht 5,5%. In einigen Fällen beträgt sie sogar 2,0 – 2,9%. Trotzdem sind Immobilien hier bei Investoren heiß begehrt, weil die bayrische Hauptstadt ein sehr gutes Potenzial für das Preiswachstum bietet. Nach Angaben der WohnungsBoerse.Net sind die Wohnungspreise in München in den Jahren 2011 – 2013 fast ums Dreifache gestiegen (von 3.706 Euro auf 5.210 Euro/m²). Im Frühjahr 2011 wurde in München ein Mehrfamilienhaus in der Maximilianstrasse verkauft. Die Verkäufer ließen sich nicht dadurch irritieren, dass es 30 Mal mehr als die Jahresrendite der Immobilie kostete. „Sie waren bereit, dieses Haus in der Stadtmitte um jeden Preis zu erwerben. Diese Art Immobilie wird immer hoch im Kurs bleiben“, – sagt CBRE-Sprecher Michael Schlatterer.

Auch in Kleinstädten können Gewinne das Mittelmaß übersteigen. Z.B. beträgt nach Angaben von „Engel & Volkers“ für 2013 die Rendite in Duisburg ca. 9 – 10%. Allerdings meinen Experten, dass bei hohen Ertragszinsen mit hohen Risiken gerechnet werden muss. Die Bevölkerung in Duisburg nimmt rapide ab, weil sich hier die Jobsuche sehr schwierig gestaltet. Im Südsachsen findet man Städte mit 20% Rendite, aber mit ganz schlechten Perspektiven. „Es hat keinen Sinn, in fallende Märkte zu investieren, auch wenn man dort momentan gute Profite machen kann“, – kommentiert Jürgen Michael Schick, der Vizepräsident von IVD, diese Situation. – „Investoren brauchen Sicherheiten und kein Risiko“.

Renditesteigerung ist dann möglich, wenn man ein Objekt im schlechten baulichen Zustand für die spätere Modernisierung und Wiederverkauf erwirbt. „Somit können Kapitalerträge bis zu 8 – 12% jährlich gesteigert werden, je nachdem wie risikoreich das Objekt ist, wo genau es liegt und wie viele bauliche Veränderungen durchgeführt werden müssen sowie welche Kompetenzen der Investor hat. Einen Prozess dieser Art sollte man gemeinsam mit einem erfahrenen deutschen Unternehmen, das sich auf solche Investitionen spezialisiert, in die Wege leiten. Tranio.Ru kann Unternehmen mit dieser Spezialisation in verschiedenen Regionen Deutschlands empfehlen“, – erzählt Georgi Katschmazov.

Wie man die richtige Wahl trifft sowie Vorteile Wohnung auf Zeit Stuttgart

Nach Information von CBRE ist Berlin im Zeitraum 2012 – 2013 die beliebteste Stadt unter Investoren gewesen. Außerdem sind Großstädte in Bayern und Nordrhein-Westfalen sowie ostdeutsche Städte mit einem ziemlich hohen Migrantenanteil (Dresden, Leipzig) von Interesse gewesen.

Objekte, die in Ostdeutschland liegen, sind weniger attraktiv, da diese Region nach ihrer wirtschaftlichen Lage, Beschäftigungsrate sowie Durchschnittseinkommen deutlich hinter westdeutschen Bundesländern liegt. Viele Städte und Ortschaften im Osten verzeichnen hohe Bevölkerungsmigrationsraten Richtung Westen. Als Folge beträgt der Anteil leer stehender Miethäuser in diesen Regionen mehr als 30%. Eine der Regionen mit sinkenden Bevölkerungszahlen und schwächelnder Wirtschaft ist Saarland. Dort lohnt sich ein Immobilienkauf nicht wirklich.

Ostdeutsche Immobilien sind günstiger als die im Westen. In den besten Stadtteilen von Dresden kann ein Mehrfamilienhaus für 750 – 2.000 Euro/m², in Leipzig für 470 – 1.565 Euro/m² gekauft werden. Im Zentrum von Berlin werden solchen Objekte für 1.035 – 2.850 Euro/m² verkauft. Im Westen sieht es schon ganz anders aus: in München kosten Häuser von 2.700 bis 6.040 Euro/m², im Zentrum von Düsseldorf erreichen die Preise 3.140 Euro/m², in Frankfurt am Main – 3.700 Euro/m².

Preise und Rentabilität von Mehrfamilienhäusern in den größten deutschen Städten (2012 – 2013)
nach Angaben von Engel & Volkers

Unter den Käufern von Mehrfamilienhäusern ist Berlin besonders gefragt. Mietpreise hier sind konsequent im Anstieg. Z.B. betrug die Miethöhe im Jahr 2010 8,5 – 16,0 Euro/m², 2013: 12,0 – 23,0 Euro/m². Eine Einzimmerwohnung am Stadtrand wird für 200 – 300 Euro, Apartments in der Stadtmitte für 700 – 1.000 Euro vermietet. Die Bevölkerungszahlen steigen auch ständig: alleine in der ersten Jahreshälfte 2013 sind 19 Tausend Personen nach Berlin zugezogen.

Nach Angaben von Engel & Volkers für das Jahr 2012 liegt Berlin mit einer Gesamtverkaufssumme von 3,6 Milliarden Euro für verkaufte Mehrfamilienhäuser (insgesamt 1.502 Häuser) klar in Führung. Zum Vergleich sind in München in gleicher Zeit 171 Häuser verkauft worden, was ein Anlagevolumen von 1 Milliarde Euro ergibt. Eine der Ursachen für diese Spitzenposition Berlins ist das fehlende Angebot in bayrischer Hauptstadt.

Experten empfehlen den Kauf von Mehrfamilienhäusern an den attraktivsten Immobilienmärkten, an welchen die Wohnungsmiete immer hoch in Konjunktur liegt. „Als Investor muss ich mir die Frage stellen, ob dieses Mehrfamilienhaus immer guten Erlös bringen wird“, – sagt Ali Arnaut, Geschäftsführer von Engel & Volkers. „Es ist wichtig, nicht nur die richtige Stadt, sondern auch den richtigen Stadtteil auszuwählen. Der Kauf von einem Mehrfamilienaus an einem Ort mit expandierender Wirtschaft, wachsenden Mietpreisen und steigender Nachfrage nach Wohnobjekten sowie zunehmender Bevölkerung und keinen großen Baustellen in der Nähe lohnt sich immer. Man soll sich an den Städten mit hoch entwickeltem Arbeitsmarkt orientieren: dort, wo man Arbeitskräfte benötigt, gibt es auch ausreichend Mieter und folglich eine Sicherheit für Wohnungsnachfrage und Renteneinkommen“.

„Am wenigsten sind jene Investoren den Risiken unterworfen, die ihre Mittel in solch populäre Stadtteile wie Prenzlauer Berg in Berlin oder Falkenried in Hamburg anlegen. Dort findet man immer jede Menge interessierte Mieter“, – sagt Christian Wittke, Experte für Mehrfamilienhäuser von der Bank Berenberg. „Alle sagen, dass es in der Hauptstadt viele unvermietete Wohnungen gibt, aber Prestigewohngegenden sind davon sicherlich nicht betroffen“. Am Prenzlauer Berg sind es nur 1,2% der Wohnungen, die nicht vermietet sind, – eine nichtig kleine Zahl in den Augen eines Immobilienfachmanns.

Wenn es nicht Berlin oder München sein müssen, raten Experten dazu, Städte wie Hamburg, Köln oder Düsseldorf unter die Lupe zu nehmen – in diesen fünf Metropolen sind die Mietpreise besonders stabil.

Betriebskosten, Rentabilität und Investitionsrückfluss

Einstiegspreise für Mehrfamilienhäuser in Deutschland liegen bei 250.000 – 300.000 Euro. In Dresden betrug der Durchschnittswert eines Mehrfamilienhauses im Jahr 2012 582,3 Tausend Euro. In Hamburg werden Mehrfamilienhäuser für ca. 2 Millionen Euro verkauft, in München für 2 – 3 Millionen Euro, 10% der Häuser in der Stadt kosten mehr als 10 Millionen Euro. 2012 lag der Durchschnittspreis für Mehrfamilienhäuser in Berlin bei 2,4 Millionen Euro, was den Spitzenwert von 1995 erreicht.

Beispielweise kann für 440 Tausend Euro ein MFH mit zwei Zweizimmer- und zwei Einzimmerwohnungen in der Nähe von Stuttgarter Stadtzentrum gekauft werden. Zusatzkosten (notarielle Beglaubigung, Maklerprovision, Grunderwerbssteuer) werden sich auf fast 50 Tausend Euro belaufen. Somit würde man für den gesamten Kauf 489.544 Euro aufbringen müssen.

Kostenberechnung für den Immobilienkauf und Betriebskosten, Gewinn- und Investitionsrückflusseinschätzung

Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses hat mehr Verpflichtungen als der Besitzer eines Pakets mehrerer einzelnen Mietwohnungen. Die Hauptpflicht des Vermieters ist die Erhaltung des Immobilienobjekts in gutem Zustand. Um die Betriebskosten zu reduzieren, lassen einige Wohneigentümer Solaranlagen am Hausdach einbauen und eine Wärmedämmung durchführen. Zu den Pflichten des Mieters zählen rechtzeitige Miet- und Nebenkostenzahlungen, u.a. Müllabfuhr-, Reinigungs- und Betriebskostenzahlungen.

In einigen Fällen bezahlen Hausbesitzer Dienste einer Hausverwaltung (ca. 6% jährlich von der Kaltmiete, abzüglich Steuern und Abgaben), Buchhaltungsservice und Steuer für die Mieteinnahmen. Wenn das Wohnobjekt von einer juristischen Person, z.B. einer im Land ansässigen GmbH gekauft wird, beträgt diese Steuer 15,825% der Mietneinnahmen.

Im Fall des Beispiels mit dem Mehrfamilienhaus für 440 Tausend Euro unter Berücksichtigung der Betriebskosten würden die Netto-Ertragszinsen des Objekts 7,88% jährlich betragen. Es ist mehr als ein gutes Ergebnis. Der reine Gewinn würde sich somit auf eine Summe von 34.672 Euro belaufen. Bei dieser Entwicklung würde sich das Objekt im Laufe von 12,7 Jahren bereits vollständig rentieren. In Wirklichkeit werden die Mietpreise in regelmäßigen Abständen entsprechend der Inflation angepasst, deswegen wird das Mieteinkommen des Investors auch steigen.

Geschichtlicher Hintergrund

Mehrfamilienhäuser kannte man schon im Römischen Reich unter dem Namen Insula. Im Erdgeschoss eines solchen Hauses befanden sich meistens Geschäfte oder administrative Einrichtungen, in den anderen Etagen gab es Wohnungen, die vermietet wurden.

Im XIX. Jahrhundert bekam diese Immobilienart europaweite Verbreitung, u.a. im Russischen Reich. Zu Beginn der Sowjetzeit wurden Mehrfamilienhäuser zu Objekten des Volkseigentums, während man damit in vielen westlichen Gesellschaften, z.B. in Deutschland, Finnland oder Schweden bis heute florierendes Geschäft betreibt.

In Deutschland entstanden Mehrfamilienhäuser erst ab Ende des XVIII. Jahrhunderts. Einige Unternehmer begannen damals Häuser zu kaufen oder ließen Wohnblöcke mit 6-20 Wohnungen erbauen, um diese dann zu vermieten. Auf diese Weise sorgten Sie für ein finanziell unbeschwertes Leben im Alter.