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Bis zum 3. Oktober 1990 war Deutschland in zwei Länder geteilt: Bundesrepublik Deutschland (BRD, Westdeutschland) und Deutsche Demokratische Republik (DDR, Ostdeutschland). Berlin bestand aus zwei Teilen: Ostberlin war die Hauptstadt der DDR, während westlicher Stadtteil zur BRD gehörte. Heutzutage nennt man West- und Ostdeutschland oft „alte“ und „neue“ Bundesländer.

Einige Daten zum immobilienmarkt in Deutschland: Unterschiede zwischen Ost und West

Heute vermeiden viele Deutsche, das Land in „Westen“ und „Osten“ zu teilen, um die alten Vorurteile nicht in Erinnerung zu rufen. Jedoch sind die Unterschiede auch 20 Jahren nach der Wiedervereinigung der beiden Landesteile immer noch da.

Viele Ausländer, die nach Deutschland auswandern wollen, interessieren sich für Wohnungen im westlichen Teil: wegen besserer Lebensqualität und besseren Job-Chancen. Migranten entscheiden sich oft für Großstädte wie z.B. München, Hamburg oder Köln. Für typische Kaufinteressenten in Westdeutschland kommt ein möbliertes Apartment in Städten mit starker Infrastruktur und nahgelegenen Schulen oder Kindergärten am ehesten in Frage.

Es gibt aber auch solche, die gern nach Osten ziehen würden. Die wichtigsten Argumente für „neue Länder“ sind günstigere Preise und gute Universitäten. Durchschnittskäufer, die nach Ostdeutschland ziehen wollen, suchen eine Wohnung in Dresden, Leipzig oder Chemnitz, in der Nähe einer Hochschule.

Die Nachfrage nach Immobilien bildet sich durch wirtschaftliche und soziale Faktoren in dieser oder jener Region. Zwischen Ost- und Westdeutschland gibt es folgende Unterschiede:

• Die ostdeutsche Bevölkerung altert schneller als die Bevölkerung bundesweit; es gibt hier mehr Rentner und weniger Jugendliche.
• Die Arbeitslosenquote in Ostdeutschland ist höher. In einigen Gegenden beträgt sie bis zu 17,8%. Gleichzeitig ist diese Rate in Westdeutschland um 6,7% niedriger, während die Anzahl der Gastarbeiter das Fünffache beträgt.
• In „neuen Ländern“ gibt es nicht genug Großbetriebe. Alle 30 deutschen Aktiengesellschaften, die in der Dax-Liste (Index von Frankfurter Fondsbörse) notiert sind, sind in Westdeutschland stationiert.
• Lebensmittelpreise in beiden Teilen Deutschlands sind fast gleich, jedoch ist die Kaufkraft im Westen um Einiges größer. In „alten Ländern“ geben Menschen beim Einkaufen im Schnitt 22 Tausend Euro jährlich aus, indem es in „neuen“ weniger als 19 Tausend Euro sind. Das lässt sich durch den Unterschied in Einkommensverhältnissen erklären: der monatliche Durchschnittslohn im Westen beläuft sich auf 2.525 Euro und im Osten auf nur 1.983 Euro.

Angaben West- und Ostdeutschland incl. Mietpreise

Daten vom Statistischen Bundesamt, Jones Lang LaSalle, Wohnungs-Infoborse GmbH

Wohnungen in Großstädten: Durchschnittspreis, Euro/m²

Hohe Arbeitslosenzahlen in Ostdeutschland verleiten viele Menschen dazu, in wirtschaftlich besser entwickelte „alte Länder“ zu ziehen. Man erwartet deshalb, dass in den nächsten Jahren die Anzahl der Haushälter im Westen um 7%  und im Osten nur um 2,4% steigen wird – so lauten die Ergebnisse einer Forschung der Deutschen Bank. Nach Prognosen der Analytiker vom Unternehmen „Empirica“ werden bis zum Jahr 2020 im westlichen Landesteil 1,5 Millionen Häuser und im östlichen nur 500 Tausend benötigt.

Der Einkommensunterschied spiegelt sich in der Anzahl von Häusern und Wohnungen wieder, die sich im privaten Eigentum befinden. Nach Angaben der Postbank ist der Anteil solcher Objekte in Westdeutschland mit 48% höher als in Ostdeutschland (38%). D.h. dass in „alten Ländern“ fast jeder zweite Eigentümer ist und in den „neuen“ – nur jeder Dritte. In Westdeutschland leben um 4% mehr Menschen, die einige Häuser und Wohnungen haben, und es gibt um 7% mehr Wohnbestand mit Preis über 500 Tausend Euro. Allerdings handelt es sich um Durchschnittszahlen. In Ostdeutschland gibt es Städte, die nach Tempo der wirtschaftlichen Entwicklung den Städten in „alten Ländern“ in nichts nachstehen.

Sowohl Kauf als auch Miete von Wohnungen in Großstädten in Westdeutschland kosten im Schnitt 1,5 Mal mehr als in den Ortschaften im östlichen Landesteil. Zehn deutsche Städte mit den höchsten Preisen befinden sich ausgerechnet in „alten Ländern“. Das sind u.a. München, Stuttgart, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt am Main und Köln. Nach Information von Immobilienverband Deutschland existiert sogar in Berlin immer noch eine unsichtbare Wand: während im westlichen Teil die Wohnungen durchschnittlich 1.500 Euro/m² kosten, zahlt man im Osten 1.400 Euro/m² beim Wohnungskauf.

Viele glauben, dass Ostdeutschland fast ausschließlich Plattenbauten aus sozialistischer Epoche zu bieten hat. Davon gibt es tatsächlich genug, aber man findet auch viel bessere Angebote. Z.B. in Leipziger Stadtteilen Stötteritz und Lindenau gibt es Häuser in guter Qualität im Modern Style, die Ende des 19. – Anfang des 20. Jahrhunderts gebaut wurden. Die Wohnungsmiete in solchen Häusern beträgt 4-5 Euro/m² zzgl. Nebenkosten (Kaltmiete). Es ist der Durchschnittspreis in Leipzig. Für den gleichen Preis kann im Westen, z.B. in Gelsenkirchen, nur eine unrenovierte Wohnung oder Wohnung im schlechten baulichen Zustand gemietet werden. Alternativ stehen gute Möglichkeiten in anderen Städten zur Verfügung, z.B. kann eine möblierte Wohnung in Stuttgart im guten Zustand eine ziemlich lukrative Geldanlage sein.

Eine Wohnung in Westdeutschland kann für ca. 9 Euro/m²  und in Ostdeutschland für 6 Euro/m² monatlich gemietet werden. Wenn man aber die Stromkosten, die in „neuen Ländern“ höher sind, mitrechnet, zahlen die Einwohner in Westdeutschland weniger als in den östlichen Gegenden: in der ehemaligen DDR hat man im Schnitt mehr als 1.100 Euro jährlich beim Verbrauch von 4.000 kwH zu zahlen.

Unter Investoren genießen Objekte in Westdeutschland größere Popularität. Es gibt aber auch Interessenten für „neue Länder“: dort erwirbt man Büros, Geschäfte und Mehrfamilienhäuser, obwohl es noch nicht viele solche Käufer gibt. Nichtsdestotrotz sind die Investitionen an einigen Immobilienmärkten in Ostdeutschland genauso ertragsreich wie in „neuen Ländern“. Die Rede ist von Ostseeregion (Rostock), Leipzig, Dresden und Städten in Thüringen, die entlang der A4 liegen (Erfurt, Jena). Der größte Gewinn kann mit Supermärkten in der Stadtmitte mittelgroßer Städte erzielt werden.

Man kann rentable Immobiliengeschäfte in jenen Regionen von Ostdeutschland machen, wo die Bevölkerungsrate rasch schrumpft: in den nächsten Jahren werden dort kaum noch Häuser gebaut und so wird die Nachfrage nach qualitativen Flächen immer größer. Aber diese Option kommt nur für erfahrene Investoren in Frage, die sich gut mit Besonderheiten lokaler Märkte auskennen.

Wohnungspreise in deutschen Städten

Angaben von Jones Lang LaSalle, Wohnungs-Infobörse GmbH, Immobilienverband Deutschland